Paano Gumagamit ang CES Loan ng DSCR para Pananalapi ang Mga Property sa Pamumuhunan

Para sa mga namumuhunan sa real estate, ang isang Closed-End Second (CES) Loan ay nag-aalok ng isang natatanging paraan upang tustusan ang mga ari-arian na hindi inookupahan ng may-ari nang hindi umaasa sa personal na kita. Sa pamamagitan ng paggamit ng Debt Service Coverage Ratio (DSCR) upang maging kuwalipikado, ang mga property na ito na mga pautang na nakabatay sa kita ay tumutuon sa rental cash flow, na ginagawa itong perpekto para sa pag-scale ng mga portfolio. Tuklasin natin kung paano gumagana ang mga CES loan para sa cash flow-based na pagpapautang at kung bakit ang mga ito ay game-changer.

Ang CES loan ay isang fixed-term second mortgage na hindi nagpapahintulot ng mga karagdagang draw, na kadalasang ginagamit kasama ng isang pangunahing loan para sa non-owner occupyed loan. Hindi tulad ng tradisyonal na pangalawang mortgage, na maaaring mangailangan ng personal na patunay ng kita, ang Closed-End Second Loan para sa mga investment property ay gumagamit ng DSCR upang masuri ang pagiging karapat-dapat. Sinusukat ng Debt Service Coverage Ratio ang taunang kita sa pag-upa ng isang ari-arian laban sa mga obligasyon nito sa utang, kabilang ang una at pangalawang pagbabayad ng mortgage (punong-guro, interes, buwis, insurance, at mga bayarin sa HOA). Ang isang DSCR na 1.0 o mas mataas ay nagpapahiwatig na ang kita ng ari-arian ay sumasaklaw sa mga utang nito, na ang mga nagpapahiram ay karaniwang mas pinipili ang 1.25 para sa cash flow-based na pagpapautang.

Itong walang personal na paraan sa pag-verify ng kita ay isang malaking draw. Ang mga mamumuhunan ay hindi nangangailangan ng mga W-2 o mga pagbabalik ng buwis; sa halip, sinusuri ng mga nagpapahiram ang potensyal sa pagrenta ng ari-arian, na ginagawang naa-access ang mga pautang sa CES para sa mga may kumplikadong pananalapi. Available din ang mga ito sa mga dayuhang mamamayan, na nagpapahintulot sa mga internasyonal na mamumuhunan na mag-tap sa US real estate nang walang mga lokal na talaan ng kita. Halimbawa, ang isang dayuhan ay maaaring makakuha ng isang CES loan sa isang paupahang ari-arian na bumubuo ng $4,000 buwan-buwan na may DSCR na 1.3, na lumalampas sa mga hadlang sa personal na kita.

Pinapahusay ng mga ok na istraktura ng piggyback ang flexibility. Maaaring sakupin ng Closed-End Second Loan ang mga down payment o renovation, na ipinares sa unang mortgage upang bawasan ang mga paunang gastos. Isipin ang isang mamumuhunan na nagta-target ng isang $500,000 na paupahang ari-arian: ang isang unang mortgage ay sumasaklaw sa 75% ($375,000), at pinopondohan ng isang CES loan ang natitirang 20% ​​($100,000), na nag-iiwan lamang ng 5% na cash down. Ang pReserves pagkatubig para sa karagdagang pamumuhunan.

Gayunpaman, ang DSCR-based CES loan ay may kasamang mga caveat. Ang mga rate ng interes sa mga pangalawang mortgage ay kadalasang mas mataas, at ang pinagsamang loan-to-value (CLTV) ratios ay maaaring tumaas sa 75-85%. Ang mga bakante o market shift ay maaari ding makaapekto sa mga pautang na nakabatay sa kita ng ari-arian, kaya dapat tiyakin ng mga mamumuhunan ang malakas na demand sa pag-upa. Sa kabila ng mga salik na ito, ang mga non-owner occupyed loan tulad ng CES loan ay nag-aalok ng walang kaparis na mga pagkakataon para sa paglago ng portfolio, lalo na nang walang personal na pag-verify ng kita at dayuhang mga available na opsyon na nagtutulak ng accessibility.