Ang LIBOR, na dating pinakamahalagang numero sa mga pamilihan sa pananalapi, ay mawawala sa kasaysayan pagkatapos ng Hunyo 2023 at hindi na gagamitin sa presyo ng mga pautang.

Simula sa 2022, maraming mga mortgage lenders' adjustable-rate loan ang nakatali sa isang index – ang SOFR.

Paano nakakaapekto ang SOFR sa mga floating loan rates?Bakit dapat gamitin ang SOFR sa halip na LIBOR?

Sa artikulong ito, ipapaliwanag namin kung ano ang eksaktong SOFR at kung ano ang mga pangunahing lugar ng pag-aalala kapag kinakalkula ang mga adjustable na rate ng interes.

 

Adjustable-Rate Mortgage Loan (ARM)

Dahil sa kasalukuyang mataas na rate ng interes, maraming tao ang nag-o-opt para sa mga adjustable-rate na loan, na kilala rin bilang ARMs (Adjustable-Rate Mortgages).

Ang terminong "nababagay" ay nangangahulugan na ang rate ng interes ay nagbabago sa mga taon ng pagbabayad ng utang: Ang isang nakapirming rate ng interes ay napagkasunduan para sa unang ilang taon, habang ang rate ng interes para sa mga natitirang taon ay muling inaayos sa mga regular na pagitan (karaniwan ay tuwing anim na buwan o isang taon).

Halimbawa, ang 5/1 ARM ay nangangahulugan na ang rate ng interes ay naayos para sa unang 5 taon ng pagbabayad at nagbabago bawat taon pagkatapos noon.

Sa panahon ng lumulutang na yugto, gayunpaman, ang pagsasaayos ng rate ng interes ay nililimitahan din (mga cap), hal. 5/1 ARM ay karaniwang sinusundan ng tatlong-digit na numero 2/1/5.

·Ang 2 ay tumutukoy sa paunang cap para sa pagsasaayos ng interes (paunang pagsasaayos na cap).Kung ang iyong unang rate ng interes para sa unang 5 taon ay 6%, ang cap sa ikaanim na taon ay hindi maaaring lumampas sa 6% + 2% = 8%.

·Ang 1 ay tumutukoy sa cap para sa bawat pagsasaayos ng rate ng interes maliban sa una (cap para sa mga kasunod na pagsasaayos), ibig sabihin, maximum na 1% para sa bawat pagsasaayos ng rate ng interes simula sa taon 7.

·Ang 5 ay tumutukoy sa pinakamataas na limitasyon para sa mga pagsasaayos ng rate ng interes sa buong termino ng pautang (lifetime adjustment cap), ibig sabihin, ang rate ng interes ay hindi maaaring lumampas sa 6% + 5% = 11% sa loob ng 30 taon.

Dahil ang mga kalkulasyon ng ARM ay kumplikado, ang mga nanghihiram na hindi pamilyar sa mga ARM ay madalas na mahuhulog sa isang butas!Samakatuwid, napakahalaga para sa mga nanghihiram na maunawaan kung paano kalkulahin ang variable na rate ng interes.

 

Ano ang SOFR pangunahing mga lugar ng pag-aalala kapag kinakalkula ang lumulutang na rate?

Para sa isang 5/1 ARM, ang nakapirming rate ng interes para sa unang 5 taon ay tinatawag na rate ng pagsisimula, at ang rate ng interes na nagsisimula sa ika-6 na taon ay ang ganap na na-index na rate ng interes, na kinakalkula ng index + margin, kung saan ang margin ay naayos at ang index ay karaniwang ang 30-araw na average na SOFR.

Sa margin na 3% at ang kasalukuyang 30-araw na average na SOFR ay 4.06%, ang rate ng interes sa ika-6 na taon ay magiging 7.06%.

Ano nga ba ang SOFR index na ito?Magsimula tayo sa kung paano nagkakaroon ng adjustable rate loan.

Sa London noong 1960s, nang tumataas ang inflation, walang mga bangko ang gustong gumawa ng pangmatagalang pautang sa mga fixed rates dahil nasa gitna sila ng tumataas na inflation at may malaking pagtaas ng panganib sa mga rate ng interes.

Upang malutas ang problemang ito, gumawa ang mga bangko ng mga adjustable-rate na pautang (ARMs).

Sa bawat petsa ng pag-reset, pinagsama-sama ng mga indibidwal na miyembro ng sindikato ang kani-kanilang mga gastos sa paghiram bilang sanggunian para sa rate ng pag-reset, pagsasaayos ng rate ng interes na sinisingil upang ipakita ang halaga ng mga pondo.

At ang reference para sa reset rate na ito ay LIBOR (London Interbank Offered Rate), na madalas mong marinig - ang index na paulit-ulit na na-refer sa nakaraan kapag kinakalkula ang mga adjustable na rate ng interes.

Hanggang 2008, sa panahon ng krisis sa pananalapi, ang ilang mga bangko ay nag-aatubili na mag-quote ng mas mataas na mga rate ng pagpapautang upang pagtakpan ang kanilang sariling krisis sa pagpopondo.

Inilantad nito ang mga pangunahing kahinaan ng LIBOR: Lubos na binatikos ang LIBOR dahil sa walang tunay na basehan sa transaksyon at madaling manipulahin.Simula noon, ang demand para sa paghiram sa pagitan ng mga bangko ay bumagsak nang husto.

Bilang tugon sa panganib ng pagkawala ng LIBOR, binuo ng Federal Reserve ang Alternative Reference Rates Committee (ARRC) noong 2014 upang humanap ng bagong reference rate na palitan ang LIBOR.

Pagkatapos ng tatlong taong trabaho, opisyal na pinili ng ARRC ang Secured Overnight Financing Rate (SOFR) bilang kapalit na rate noong Hunyo 2017.

Dahil ang SOFR ay nakabatay sa overnight rate sa Treasury-backed repo market, halos walang credit risk;at ito ay kinakalkula gamit ang presyo ng transaksyon, na ginagawang mahirap ang pagmamanipula;bilang karagdagan, ang SOFR ay ang pinakanakalakal na uri sa merkado ng pera, na pinakamahusay na nagpapakita ng antas ng mga rate ng interes sa merkado ng pagpopondo.

Samakatuwid, simula sa 2022, ang SOFR ay gagamitin bilang pamantayan para sa pagpepresyo ng karamihan sa mga floating-rate na pautang.

 

Ano ang mga benepisyo ng isang adjustable rate mortgage loan?

Ang Federal Reserve ay kasalukuyang nasa isang rate hike cycle at ang 30-taong fixed mortgage rate ay nasa mataas na antas.

Gayunpaman, kung ang inflation ay bumaba nang malaki, ang Federal Reserve ay papasok sa isang ikot ng pagbabawas ng rate ng interes at ang mga rate ng mortgage ay babalik sa mga normal na antas.

Kung ang mga rate ng interes sa merkado ay bumaba sa hinaharap, ang mga borrower ay maaaring epektibong bawasan ang mga gastos sa pagbabayad at makinabang mula sa mas mababang mga rate ng interes nang hindi kinakailangang mag-refinance sa pamamagitan ng pagpili ng isang adjustable rate loan.

Bilang karagdagan, ang mga adjustable rate na pautang ay karaniwang may mas mababang mga rate ng interes sa panahon ng pangako kaysa sa iba pang mga fixed term na pautang at medyo mas mababang paunang buwanang pagbabayad.

Kaya sa kasalukuyang sitwasyon, ang isang variable rate loan ay isang magandang pagpipilian.